Aunque el Gobierno y los constructores esperan que siga la buena tendencia en las ventas, analistas alertan que la congelación de los planes parciales en Bogotá y otros factores podrían retar el desempeño de este renglón, que genera más de tres millones de empleos.
Durante la pandemia las tasas de interés hipotecarias cayeron a mínimos históricos: menos del 10 % E.A. para VIS. / Getty Images
Tras un año tan duro, todos los sectores económicos tienen sus esperanzas puestas en 2021. Y luego de tres meses consecutivos (septiembre-noviembre de 2020) marcando récords históricos en ventas de viviendas, la construcción despierta grandes expectativas, pues es una de las actividades que más genera empleos en la economía colombiana. Pero los analistas también vienen alertando de una serie de factores que podrían impactar mercados claves. Entonces, todavía no es claro si se puede cantar victoria. ¿Cómo pinta el nuevo año para la construcción?
Lo bueno
De acuerdo con los reportes de Galería Inmobiliaria, las ventas de vivienda marcaron un nuevo récord, al pasar de 14.879 (lo registrado en noviembre de 2019) a 20.650 en noviembre de 2020; un crecimiento del 39 %. Y tan solo las ventas de Viviendas de Interés Social (de menos de 150 salarios mínimos) llegaron a las 14.061 unidades, creciendo 30 %; mientras que las No VIS (de más de 150 salarios mínimos) llegaron a las 6.589, creciendo 61 %.
Las ventas récord tienen varias implicaciones, además del tema comercial. Por ejemplo, le da oxígeno a un sector que durante los últimos tres años ha enfrentado serios problemas por la acumulación de inventarios. Una situación que se ha venido corrigiendo, pues entre marzo y noviembre de 2020 el valor de la oferta terminada se redujo el 14 %, según el reporte de Galería Inmobiliaria.
Los datos también muestran que el mercado está reaccionando a los más de 200.000 subsidios que el Gobierno anunció para comprar vivienda este año como medida para reactivar la economía.
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El ministro de Vivienda, Jonathan Malagón, explica que, “desde el lanzamiento (mayo 2020), hemos asignado cerca de 31.000 subsidios VIS, lo que implica una aceleración importante en el ritmo de asignación. En cuanto a los subsidios No VIS, ya hemos asignado más de 4.700 desde que entraron en operación, a mediados de septiembre. En 2021 esperamos mantener estos buenos resultados: las ventas cerrarían en más de 200.000 viviendas, 134.000 de interés social”.
Malagón agregó que “el próximo año se seguirán asignando subsidios a ritmos sin precedentes. La meta a 2022 es que 200.000 familias puedan cumplir el sueño de tener vivienda propia gracias a las ayudas del Gobierno nacional”.
En efecto, ahora hay grandes incentivos para comprar vivienda, pues la oferta de subsidios cubre prácticamente todos los segmentos. Por ejemplo, para viviendas VIS y No VIS está el programa Mi Casa Ya (aplica para hogares con ingresos de hasta cuatro salarios mínimos) que da descuentos en tasa de interés (que puede bajar las cuotas mensuales en cerca del 30 %) y financia una parte de la cuota inicial (un auxilio de 20 a 30 salarios mínimos).
También está el Semillero de Propietarios (aplica para hogares con ingresos de menos de dos salarios mínimos) para los que deben entrar en un plan de ahorros de dos años para conseguir lo suficiente para entrar a Mi Casa Ya; y recientemente se lanzó el subsidio para comprar vivienda No VIS que da un apoyo mensual de $439.000 por siete años para inmuebles entre $131 y $438 millones (aplica para todos los hogares sin importar su nivel de ingresos).
Asimismo, hay una serie de condiciones de mercado que están favoreciendo en particular al de la vivienda. Durante la pandemia las tasas de interés hipotecarias se han reducido en más de un punto porcentual en promedio y están ahora en mínimos históricos: menos del 10 % E.A. en promedio para VIS, y de menos del 12 % E.A. en promedio para vivienda No VIS, según cifras de la Titularizadora Financiera.
Aunque un punto porcentual menos no parezca mucho, tiene un gran impacto económico: para un crédito hipotecario de $200 millones a 30 años, con un interés del 10,5 % E.A., al final del préstamo se pagarían $262 millones de intereses; en cambio, con un interés del 9,5 % E.A. solo se pagarían $235 millones. Es decir, la reducción implica un ahorro de $27 millones en intereses (sin contar los beneficios que recibiría por los subsidios del Gobierno).
Por esto, el gremio constructor es optimista sobre las proyecciones del sector: Sandra Forero, presidenta de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), explica que en 2021 se espera “un año de reactivación en todos los frentes. Proyectamos un crecimiento de las ventas del orden del 7,5 %, llegando a 195.000 unidades. La demanda de subsidios prevista será de 105.000, de los cuales 65.000 serán del programa Mi Casa Ya y 40.000 de la cobertura a la tasa de interés Frech No VIS. En términos de actividad, esperamos iniciar la construcción de 149.700 viviendas y tener un repunte en el PIB del sector del 8,6 %”.
Lo malo
Para nadie es un secreto que Bogotá y sus municipios aledaños es la zona más importante para la construcción en Colombia: representando 56.000 de las 132.000 viviendas vendidas en los últimos 12 meses. Por esto, lo que pase en la capital repercutirá en todo el sector a escala nacional. El problema es que hechos recientes amenazan con el bienestar del principal mercado de bienes raíces del país.
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Tal vez lo que más preocupa al sector es el fallo que salió, a comienzos de diciembre, de Nelly Villamizar, magistrada del Tribunal Administrativo de Cundinamarca, en el que se ordena a la capital y a los 46 municipios sobre la cuenca del río Bogotá detener el otorgamiento de planes parciales para la construcción de vivienda hasta que se ajusten los planes de ordenamiento territorial (POT) y el Plan de Manejo y Ordenamiento de una Cuenca del río (POMCA).
El problema surgió porque a finales de 2019 se cayó el POT de la administración Peñalosa, y debido a las complicaciones que generó la pandemia, el POT de Claudia López todavía no ha empezado a discutirse en el Concejo de Bogotá; lo que deja en vilo a los proyectos de influencia del fallo.
Para Luis Felipe Henao, exministro de Vivienda, “la decisión de la magistrada hará que se suspenda en Bogotá y su sabana la construcción de 150.000 viviendas y de una inversión privada de $8 billones, y podría afectar la generación de 100.000 empleos directos y 400.000 indirectos. Además, la decisión no tiene competencia, pues ella solo tiene cómo hacerle seguimiento al auto, pero no para dictar nuevas órdenes. De hecho, la decisión es inconstitucional porque vulnera el principio de autonomía de todo ente territorial para la toma de decisiones (por esto se cayeron los macroproyectos)”.
Esto implica que el fallo está poniendo en riesgo el equivalente de tres años de ventas de viviendas en Bogotá o de más de un año de lo que se vende en todo el país. Una situación que, según los analistas, puede poner en riesgo los planes de reactivación económica de Colombia. Pero no es lo único que podría afectar a la construcción en la capital.
Para Henao “otra decisión preocupante es la adoptada por la Secretaría de Planeación de Bogotá, pues desarrolló una resolución en la que cambia todo el mapa de riesgo de la ciudad: volvemos al mapa de inundaciones del 2004. Y de un solo plumazo dice que todas las obras de más de $100.000 millones que se han desarrollado en la rivera del río Bogotá no sirven, argumentando que no tienen unos estudios determinados, pero esta medida desconoce todos los estudios que han realizado el Idiger y el Banco Mundial, al igual que la inversión que ha destinado la CAR. Esto hace que no se pueda construir en todos estos sectores, poniendo en riesgo el metro de Bogotá y otros planes parciales que implican más de 50.000 viviendas”.
El riesgo al que se refiere Henao es jurídico, pues con la nueva resolución es posible que algún juez suspenda proyectos o planes parciales argumentando el cambio en el mapa de riesgo.
Las esperanzas
A pesar del fallo del Tribunal Administrativo de Cundinamarca, esta semana Amarilo, la Banca de Inversión Bancolombia y la firma de inversiones Yellowstone anunciaron una alianza de coinversión por $1 billón para construir 20.000 viviendas sostenibles en cinco proyectos desarrollados en Bogotá y sus alrededores.
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Según el presidente de Amarilo, Roberto Moreno, “el fallo no representa un inconveniente, pues los proyectos ya cuentan con el aval ambiental de las autoridades. Lo que entendemos es que la magistrada pide que exista una armonía con el Plan de Manejo y Ordenamiento de una Cuenca del río (POMCA), lo que nuestras iniciativas ya tienen. Incluso, en proyectos como el de Madrid, Cundinamarca, estamos contribuyendo a desarrollar la red de acueducto y alcantarillado del municipio”.
Moreno agrega que en este momento “hay grandes oportunidades para este tipo de inversiones por factores como las tasas históricamente bajas, y porque la pandemia hizo que las personas vieran su vivienda con otra perspectiva: hay más interés por invertir en el hogar”.
Además, Bogotá no es la única ciudad que determinará el desempeño de la construcción en Colombia. La presidenta de Camacol explica que “cada región aporta un número muy importante de viviendas, metros cuadrados construidos, valor agregado, pero sobre todo empleo para la economía regional. En ese sentido, serán fundamentales las dinámicas del Eje Cafetero, Antioquia, la costa Atlántica, el Valle del Cauca y las capitales del país como Ibagué, Montería, Valledupar y Neiva, entre otras”.
De hecho, para Camacol “la única preocupación de 2021, desde el punto de vista del mercado, será la velocidad de recuperación de la economía y la generación de empleo. En materia de vivienda social, el reto más grande será contar con la suficiencia de subsidios de vivienda social, que para el 2021 estimamos se va a duplicar, y eso nos pone como prioridad garantizar su efectiva financiación”, indicó Forero.
El entusiasmo por el nuevo año no es sólo por las esperanzas de superar la pandemia, pues la construcción llevaba más de dos años de recesión cuando llegó el COVID-19. Entonces, la apuesta por el 2021 es mucho más grande de lo que se piensa: podría poner fin a la mala racha de esta rama de la economía, que genera más de tres millones de empleos directos e indirectos.
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