Alejandro Callejas, gerente del gremio en Bogotá, pide habilitar más suelo.
Si bien la construcción de vivienda se ha logrado recuperar rápidamente de la pandemia, según las cifras del sector, el panorama no pinta mejor para la ciudad de Bogotá. Cada año sigue creciendo el déficit de unidades, pero no se habilita al mismo ritmo del suelo.
En diálogo con EL TIEMPO, Alejandro Callejas, gerente de Camacol Bogotá y Cundinamarca, habla de la pronta recuperación del sector, pero también prende las alarmas porque cada vez son más los hogares sin techo y por el crecimiento de la construcción informal. ¿Cuál es la situación de la construcción de vivienda en Bogotá? Arrancamos enero y febrero con ventas que no se han visto en la historia de Colombia. En enero y febrero estamos por encima del 50 % de lo que se estaba vendiendo en los meses del mismo periodo del año pasado. Pero nos cae el covid y, por supuesto, hace que haya un pequeño freno. Pero rápidamente el sector cambió el mecanismo de venta, en 20 días la mayoría de constructoras estaban haciendo venta de manera virtual.
Lo que vimos fue un bajoncito en el cierre de marzo y en abril, pero a partir de mayo empezó a subir paulatinamente hasta llegar a niveles de venta en septiembre de 3.497, lo que estaba muy por encima de lo que habíamos pensado iba a pasar en la pandemia.
Pero hay otros indicadores que son muy importantes para el sector...
Cuando analizamos la vivienda tenemos una cosa que llamamos la Livo, que son lanzamientos, ventas, iniciaciones y oferta. Cuando uno ve los lanzamientos, que es cuando la gente ya tiene organizado el suelo y decide vender un proyecto, hemos visto que a partir de junio empezaron a subir, y llegamos a meses como septiembre, en los que se lanzaron 5.551 unidades. Eso quiere decir que el sector constructor en general está viendo las posibilidades de arrancar proyectos y empezar a vender el próximo año, y se van a empezar a construir en dos años.
Pero hay todavía un tema más importante, que son las iniciaciones, que es cuando usted ya coge la plata y arranca a hacer la obra. Usted ya tiene una parte vendida, lo que normalmente hace el banco es que acuerda con el constructor un punto de equilibrio, que normalmente es 70 u 80 % vendido, y ya desembolsa el crédito y con eso el constructor arranca su obra. Eso ha tenido unos cambios durante el año, pero desde agosto empezó a subir por encima de lo que teníamos presupuestado cuando llegó el covid. Proyectábamos tener iniciaciones de 15.232 viviendas y tenemos de 17.030. ¿Eso qué quiere decir? Que el sector está muy sólido. Pero hay analistas que dicen que pueden aparecer riesgos... Si uno mira los indicadores de riesgo, se da cuenta, por ejemplo, de que tenemos mejores indicadores hoy que en septiembre del año pasado, en todos los sectores.¿Cómo se mide eso?
Se mide en oferta de vivienda terminada, sobre la oferta total, es decir, cuántas viviendas faltan por vender. ¿Cómo están en vivienda terminada y por vender? Nosotros los clasificamos en el segmento bajo, medio y alto. En el segmento bajo, en Bogotá, el año pasado teníamos un 0,6 % y este año, un 0,7 %. Es decir, estamos iguales en vivienda de interés social. Y un 0,7 % quiere decir que prácticamente todo está vendido, todo lo que está lanzado y terminado está prácticamente vendido, solamente el 0,7 % falta por vender. En el sector medio, lo que supera el tope VIS hasta 450 millones de pesos, el año pasado teníamos un nivel del 8,1 % en septiembre de 2019, y hoy, en plena pandemia, el promedio es de 7,8 %, es decir, estamos por debajo de los niveles del año pasado. Y en el sector alto, donde eventualmente se puede ver una sensibilidad mucho más fuerte, también estamos mejor. El año pasado teníamos el 11,8 % y hoy tenemos el 10,3%. Eso quiere decir que él inventario de vivienda no solamente no ha aumentado, sino que está más bajito. Cuando habla de que estamos mejor y la cifra está un poco más baja, ¿quiere decir que están mejor frente a lo que había podido pasar con el covid? Estamos mejor en ventas, en lanzamientos y en oferta. En lo único en lo que no estamos mejor, frente al año pasado, es en iniciaciones, si uno hace el agregado desde que empezó enero al día de hoy. Y por qué pasa eso, por la parada que tuvimos de dos meses en los que fue imposible avanzar.
¿La pandemia ha ayudado a que el inventario no crezca? Claro, pero recuerde que este sector siempre se está cuidando muchísimo en solamente arrancar una vez los proyectos son viables económicamente. Ese tema de salir y hacer un edificio y mirar a ver si lo vende, eso ya no pasa acá en Bogotá. ¿Por qué es importante el sector de la construcción en vivienda en Bogotá? Acaban de salir las cifras del Dane sobre el déficit habitacional. Hoy hay 96.947 hogares que no tienen vivienda. Eso se llama déficit cuantitativo. Y hay otro déficit que es mucho mayor: 256.633 hogares tienen casa que no es digna. Entonces, este sector les provee la vivienda a todas las familias, en todos los segmentos, que se están creando, es decir, es un gran ejecutor de vivienda. Y, además, es un empleador muy fuerte. A marzo teníamos contratadas de manera directa 176.000 personas, y de manera indirecta lo multiplicamos por dos. Eso es más o menos lo que está pasando hoy con las últimas cifras del Dane, que dice que estamos en 320.000 y 330.000 personas en el sector de la construcción, que se divide en el sector de construcción de edificaciones y en el de construcción de obra pública. Y en el sector de edificaciones el empleo que se genera es más o menos el 60 % de la cifra del Dane.
La construcción tiene también una relación directa con el 55 % del aparato productivo industrial de la economía, lo que hace que cada peso que usted invierte en vivienda se refleja en el movimiento económico de casi todo el aparato productivo. Ese 55 % son 33 sectores de la economía de Bogotá y la región. A julio de este año llevábamos insumos por más de 4 billones de pesos.
¿Cómo va la vivienda de interés social? Hoy, la vivienda de interés social es el gran jalonador de vivienda en Bogotá, representa casi un 80 % de lo que se construye en vivienda. Y uno de los jalonadores más grandes de ventas son dos planes parciales: Tres Quebradas y Lagos de Torca. ¿Qué problema hay? El gran problema que tiene Bogotá hoy es la falta de habilitación de suelo, y un mecanismo para la habilitación de grandes piezas de ciudad se llama aprobación de los planes parciales. Mejor dicho, uno de los grandes retos que tiene Bogotá en su visión de los próximos 12 años es superar el déficit cuantitativo de vivienda. Según el Dane, se van a generar aproximadamente 980.000 hogares en los próximos 12 años, en la vigencia del POT, sin contar los 100.000 de déficit cuantitativo que se tienen. Entonces necesitamos que se haga una generación de suelo suficiente para poder construir la ciudad que se necesita, cuidando estructura ecológica principal, generando equipamientos públicos y vías. Y todo eso se puede hacer a través de una gestión con el sector privado, es decir, con costos casi que cero para el Distrito, pero se necesita la aprobación de los planes parciales. Si eso no se hace, lo que va a pasar es que la informalidad va a empezar a coger un camino mucho más fuerte. ¿Cuántos planes parciales esperan aprobación? Al día de hoy llevamos 30 planes parciales aprobados, y de estos tenemos cero proyectos iniciados, es decir, sí los adoptaron pero les hace falta algún permiso.
¿Cuál es el riesgo de la informalidad? La informalidad tiene muchos riesgos. Primero, es imposible hacerle seguimiento en el cumplimiento de las normas, la informalidad no genera espacio público ni equipamientos públicos, es decir, detrás de un proyecto de informalidad no vienen colegios y escuelas, ni canchas ni parques.¿Cuánto representa la informalidad?
Hoy se generan 60.000 hogares al año en Bogotá y la construcción formal está construyendo 30.000 y, según datos de Planeación, se generan 19.000 viviendas en la informalidad. Si usted junta toda la informalidad con la formalidad, ni siquiera estamos superando el déficit cuantitativo de vivienda que se hace todos los años. Estamos llegando a la meta de 49.000. Por lo tanto, 10.000 están pasando al déficit cuantitativo. Pero cuando usted mira eso, el déficit cuantitativo a través de vivienda informal, termina engrosando el déficit cualitativo de vivienda.
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